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郑州市民还了两个月的房贷 但房子至今仍在别人名下

河南消费网    http://www.hnxfw.org  (2017-12-27 09:08:34)  来源:大河网    陈骏

至今已还了两个月的房贷,但这套房至今仍在别人名下,郑州市民孙先生(应受访者要求隐去其具体姓名,下同)因购买了一套二手房而烦得不行,更让他沮丧的是,此前为了防止风险,在购买这套房时,他还专门在房管部门进行了查询,在得到“没问题,这就是正常商品房”的答复后,却依旧在交易中遭遇了卡壳。


  究其原因,孙先生所购买的这套房屋曾是经济适用房(下简称经适房),想要进行交易,需要按照相关规定缴纳土地出让金。但目前,关于经适房具体补差政策的文件有效期限已满,同时新政策也未颁布进而造成了郑州目前所有经适房缴纳土地出让金的手续均已暂停。

  遭遇丨经适房已是正常商品房却无法过户

  “你看看这短信上的扣款记录,房贷都开始还了,房子却还是人家的,这不是笑话么?”因近期购买的一套二手房,让郑州市民孙先生近来“比较烦”。今年9月,孙先生看上了一套位于中原区湖光苑小区的二手房。交易前,担心存在风险的孙先生不仅特意上网搜索相关知识,还特意和卖方一起拿着房本,前往位于郑州市百花路与建设路交叉口的郑州市房管局西区办事大厅进行了咨询。

  “当时工作人员看了房本后就说,这就是正常的商品房,没问题。”孙先生告诉记者,在吃下这颗“定心丸”后,他便进行公积金初审,随后又进行了网签,缴纳相关税费后进行公积金复审,公积金放款后又办理过户。但他没想到,房管局程序已完成,到不动产登记这一环节时,交易程序却戛然而止。“不动产的工作人员告诉我说,这个房子曾经是经适房,坐落的土地是划拨用地而非出让用地。要想过户,需要出具已缴纳土地出让金的相关凭证。”孙先生说,这一要求让他“犯了难”:正在进行的这笔交易,已是该房的“第四手”交易,最初的房东是否缴纳过土地出让金他根本无从查起。

  探因丨曾经规定补缴土地出让金的文件已过期

  为了弄清楚交易为何卡壳?大河报记者首先来到了交易出现“卡壳”环节的郑州市不动产登记中心位于房管局西区办事大厅的工作窗口。

  工作人员告诉记者,虽然这套住房从房本上看是普通的商品房,但在国土部门的系统中,其所占用的土地仍为划拨用地,且孙先生无法提供“已补缴土地出让金”的相关手续,根据《中华人民共和国房地产管理法》的明确规定,不动产登记部门暂无法为其办理转移登记(过户)手续。对于这一说法,多名业内人士也向记者做证,经适房在转为商品房上市交易时,补缴土地价款是一道不能绕过的手续。

  在采访中孙先生表示,不管曾经的房东是否缴纳过土地出让金,为了买到这套心仪的房子,他都愿意缴纳这笔款项。但即便如此,这条路目前也是走不通的。

  在孙先生的带领下,记者来到了市房管局(西区)9楼的一间办公室,之前曾多次就此事接待过孙先生的房管局工作人员表示,如今郑州市内所有的经适房通过补缴土地出让金而变为商品房的业务均已暂停办理,原因是曾经规定补差价款标准的文件已过期,而新的政策尚未出台。而对于新政策出台的时间,这位工作人员也表示这并非是房管局一家能够决定的事情,需要经过征求汇总各部门意见,经法制部门审核,并经市政府召开会议讨论决定。对此,孙先生也表示,自己也很理解房管部门工作人员的难处,但这种等待已耗费了他近3个月的时间,“旧政策过期,新政策没来,这‘青黄不接’,算是让你有钱缴不上,左右为难。”孙先生说。

  调查丨正常商品房房本背后的“坑”

  一套拥有着正常商品房房本的房子却在交易时遇到了这样“隐形的坑”,这让孙先生很是想不通,而随着采访的深入,一个更为隐蔽的“坑”又让孙先生感到意外。

  正当记者和孙先生一起在房管局对此事进行了解时,偶遇了一个面临同样问题的刘女士(应受访者要求隐去其具体姓名,下同)。她要买的房子和孙先生位于同一个小区,曾经也是经适房,但与孙先生“不知是否缴纳过土地出让金”不同的是,她要购买的这个房子曾因办理“离婚析产”而发生过产权变动,并且房东明确表示,自己没有缴纳过土地出让金,但房子的房本却已变为了正常商品房的房本。对于这一情况,上述房管局工作人员表示,在2003年,甚至2011年之前,因郑州对于经适房交易与性质变更的相关规定与做法并不如现在这么明确,通过离婚析产、遗产继承、司法判决甚至是交易等方式,造成过房屋产权发生变动的经适房的房本都已变更成了普通商品房的房本,但当时,针对其中的部分房屋,相关部门只是参照房改房的标准缴纳了金额很少的土地收益金,而非土地出让金。更让人头疼的是,在这些人中,到底“谁缴过,谁没缴”目前都难以考证。

  对于孙现身这种情况,“有人可能在前期曾缴纳过土地收益金,现在后续房东如果又缴了土地出让金,一旦他们找到了原始单据来要求退费,会很麻烦。”上述工作人员说,因为曾经数据档案的不完备,让如今负责这块工作的人也倍感为难,“我也很想替他们解决问题,但收钱我没依据,不收,事儿办不成。”他说。

  难题丨正常补缴土地出让金的未解决特殊情况更不好办

  值得关注的是,采访中,上述房管局工作人员也表示,与孙先生、刘女士所面临问题相类似的房屋的数量“不好估量,但肯定不是个小数”,但凡有经适房在2011年之前发生过产权变动,且目前房主手中又没有补缴土地价款收据的,都可能会出现类似的问题。“除了数量不好说之外,统计起来难度也很大,只有在这个房子进行交易时,才可能会被不动产登记部门发现,前几天又刚发现了一个,是中方园(小区)的。”上述工作人员这样说。

  有业内人士指出,孙先生、刘女士的遭遇,是不动产统一登记时代来临前,房、地长期处于“分散登记”状态所造成的结果。“曾经经适房转商品房的审批、土地收益金的收取都由房管、财政等部门负责,对于补缴土地价款的情况,国土部门并不掌握,这也造成了这些房子目前仍会显示为划拨用地的结果。”

  对于这种说法,记者在郑州市保障性住房办公室基于类似问题给市房管局信访处的一份“关于经适房补差问题的回复”中也看到了类似的说法:“在2011年10月郑州市颁布关于经济适用房具体补差政策,即“郑政[2011]91号文件”之前,经适房只要购买满五年均可上市交易,在交易过程中,财政部门会依据房改房政策标准收取‘土地收益金’,交易后,即可办理新的商品房产权证,但其土地性质却仍然为划拨。”而对于这一问题的解决,这封回函也表示,建议由市政府召集包括财政、国土、住建等部门进行联合商议。

  “正常‘补差’的还没解决,特殊情况更不好办。”有业内人士指出,孙先生、刘女士的问题要想解决,首先要取决于郑州经适房补缴土地出让金工作的恢复。但截至发稿前,记者再次与孙先生进行了联系,他表示,就在12月25日,自己还曾前往郑州市房管局和不动产登记中心咨询此事,但仍未得到明确的解决方案与时限。

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