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中小房企发展遇瓶颈行业大洗牌已经来临

河南消费网    http://www.hnxfw.org  (2019-11-08 09:43:50)  来源:中国消费者报    孙蔚

  调控政策依旧从严,融资渠道全面收紧,“不务正业”的部分中小房企提前进入三九严寒。人民法院公告网数据显示,截至10月底,今年宣告破产的房企有 408家,也就是说,全国平均每天至少有1家房企宣布破产,行业大洗牌已经来临。
  400余家中小房企破产
  如今开发商都面临巨大的生存压力,叶落知秋,最先感受到行业洗牌寒意的莫过于这些中小开发商。
  记者在人民法院公告网上以“房地产”为关键词搜索破产文书发现,今年1月至10月底,有大约408家房地产公司被法院裁定实施破产清算。从长长的破产文书名单中可以看到,宣告破产的房企大多是位于三四五六线的小微房地产公司,大多没有开展实际业务,但值得注意的是,也有曾经拥有一定规模的中型房地产企业比如银亿集团名列其中。
  今年6月,上市公司ST银亿发布公告,银亿集团、银亿控股已向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重整,违规占用房地产资金投入其他产业是破产主因。银亿集团总部位于浙江宁波,2017年该集团实现销售收入783亿元,创利税40多亿元。2018年,银亿集团老板熊续强曾以295亿元人民币的财富登上了2018年的胡润百富榜第95位,谁能想到一年之后,宁波首富就跌落神坛。
  无独有偶,不久前,三盛宏业集团董事长陈建铭现场洒泪的图片在朋友圈广泛传播,原因是三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。
  据报道,三盛宏业资金紧张情况一直得不到缓解。“几个月我们和三盛宏业谈过股权并购,当时他们本可以通过出售项目股权来换取现金流,但是老板觉得价格太低,最终没有进行交易。”一家TOP20地产公司的高管曾如此表示。
  显然,三盛宏业还是对于市场判断过度乐观。过去几个月,整个房地产市场销售状况一直不佳,加之融资成本进一步提高,让这家今年上半年刚登上“房企销售TOP100”榜单的公司面临破产危机。
  楼盘销售遇冷
  业内人士表示,主业不精、多元化、财务杠杆较高等问题,是很多中小开发商面临破产的主要原因。资金链紧张往往是房企破产的导火索,而楼市销售遇冷,从源头上截断了房企的现金流。
  今年以来房地产调控政策密集发布,根据中原地产研究中心统计数据,2019年前9个月合计有415次房地产调控,平均每个工作日有2次以上的房地产调控,刷新了历史纪录。这些房地产调控政策的出台,使得市场观望情绪浓厚,住宅销售市场成交量上涨乏力。
  近日有消息称,某龙头房企在杭州的一个楼盘在获准销售后,竟没有收到一个客户的购房意向登记申请,这在曾经一房难求,需要摇号抢房的杭州实属罕见。
  九、十月份是楼市传统意义上的销售旺季,俗称“金九银十”。然而随着多地在十一前相继密集发布楼市限购政策,楼市销售情况不容乐观。以“金九”首周为例,全国一线城市销售额平均环比下调20%,4个一线城市同比平均下降52%,其中北京环比下调28%,同比跌幅达60%;广州平均环比下调32%,同比跌幅达72%。
  中原地产首席分析师张大伟也表示,今年的九、十月份,由于受到房贷利率上升、调控加码的影响,全国房地产市场的成交量低于预期。“今年肯定是近3年来最差的一个‘金九银十’。”
  开发商的日子如此艰难,新盘遍地打折,是不是意味着房价要跌了呢?同策咨询研究部总监张宏伟表示,整体来看,房企四季度的销售压力相当严峻,在销售及融资的双重压力下,加速销售回款已成为地产行业的共识,因此多数房企选择了“以价换量”。近期,融创、碧桂园、金地、万科等多家知名房企都掀起了促销潮,恒大甚至推出了“全国532楼盘,闪购7.8折”的大幅优惠。在这种市场环境下,购房者可以多比比多看看,挑选余地更大。
  行业并购加剧
  大牌房企在如今的环境下都在考虑如何“活下去”,资金杠杆率高企不下的中小型房企,在楼市寒冬中更是生存艰难。中小房企生存危机背后,实际上是房地产行业大洗牌的必然结果。
  踩着这些小而没名的企业,大型开发商实现了规模跨越,头部房企市场占有率越来越高。今年1-9月份,包括恒大、碧桂园、万科和融创在内的前十大房企市场占有率高达30%,百强房企市场占有率超过60%,剩下的9万多家房企只能瓜分剩余30%的市场。
  对于中小房企而言,缺乏规模优势之后,在资金、土地、销售等领域都将受到极大的制约,如果不愿意出局,就只能接受“大鱼吃小鱼”,使得行业并购潮加剧。
  比如,即便是SOHO中国这样曾经的明星公司,也因为没有赶上规模冲刺的周期,继而在最近不断转让旗下项目。
  记者注意到,今年以来,包括华侨城、阳光100中国、上置集团、粤泰股份、泰禾集团等上市房企都选择出售项目股权,实现资金“回血”。
  弘阳集团总裁蒋达强认为,行业真正的洗牌才刚刚开始。随着行业聚集度越来越高,固化越来越强,但这并不意味着一成不变,总有掉队的。房地产行业冲规模的窗口期已经到了最后一两年,再晚就关门了。(来源:中国消费者报)

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