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楼市寒冬漫漫,抄底还是观望?

河南消费网    http://www.hnxfw.org  (2018-11-29 10:11:47)  来源:中国消费者报    孙蔚

  进入11月以来,房地产市场冷淡行情依然持续,开始了漫长的“过冬”期。面对低迷的楼市,置业者该出手抄底还是继续观望?近期各地频频发生的楼盘维权事件也让人不由得对该不该买房、买什么样的房产生了疑问。

  新房维权事件不断
   不久前,位于北京南二环的项目昆仑域业主维权事件吸引了人们的眼球(详见本报9月20日《北京华润昆仑域:“豪宅”质量现形记》、10月18日《北京华润昆仑域质量风波追踪:百余业主拒绝收房》)。这个项目地理位置优越,原本是高端项目定位,但在交房时却由于房屋品质与原有承诺有着巨大差异,遭到业主的强烈质疑。“昆仑域虽然房屋质量有问题,但是项目的地理位置摆在那里,开发商当初斥巨资拿地,不巧的是赶上政策调控,原本要卖每平方米13万元的房子最后政府批准的预售价仅为每平方米9.5万元,原本的高端项目只能在质量上缩水。”某大型央企营销负责人直言不讳地表示。
   他认为,昆仑域项目有一定代表性:从2016年9月到2017年3月政府出台了一系列的楼市调整政策,政策补丁也是一个接一个,目的是要控制住飞涨的房价,北京带头推出限竞房,其他城市也纷纷跟进。限房价和竞地价的方式进一步压缩了开发商的利润,这样的结果一是开发商在户型设计上偷懒,比如今年大批投放市场的限竞房,由于利润空间有限,不同开发商推出的项目户型非常雷同,难以满足购房者的需求,因此销售情况堪忧;二是项目质量缩水,有原本豪宅定位最后变成普通民宅的,也有原本精装后来变成毛坯的,更为恶劣的是有的项目在建筑施工阶段偷工减料,造成安全隐患。由此引发了一系列消费者维权事件。某种程度上,降低了购房者信心。
  三四线楼市要凉凉
   从2015年中央提出房地产去库存到现在,三四线城市的去库存已经基本完成。在这个过程中,三四线城市由于棚改的货币化安置导致住宅需求增加,价格攀升,投机需求旺盛。随着价格的走高,由于担心错过这一班车,加之三四线城市房子总价同一二线城市相比有巨大落差,因此吸引了很多在一二线城市工作的人纷纷回乡置业。
   近日,国务院召开了常务会议,其中一个重点议题是棚户区改造。会议提到“因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”。戴德梁行北中国区研究部主管魏东认为,棚改货币化安置的终结基本上意味着三四线城市楼市的热度到了头,游资将会撤离,没来得及挂牌转让的房子在未来或将面临有价无市的局面。
   就在不久前,三四线楼市并不太平,多项目楼盘降价引发纠纷,碧桂园某地项目甚至发生打砸售楼处的事件。在业内资深营销人士看来,若是市场持续降温,为争抢有资格的购房客户,更多房企会加入促销变现行列。未来,三四线高房价城市将是降价、调控的重点地区,而对于手握这些城市高价土地的中小开发商而言,或将面临生死危机。
   对此魏东表示:“上次因为开发商降价导致老业主维权事件大概还是十年前,这说明经过两年的努力,政府对市场的调控开始显效,开发商要勒紧裤带过冬,必然要降价出货让资金快速回笼。房子是一种商品,商品的属性就是价格有涨有跌,经历了房地产20年的高速发展,大家依然难以接受房子降价,说白了还是老百姓习惯了房子只涨不跌,因此忽略了房子的商品属性。这种由个别开发商开始的降价行为一旦蔓延开来,很容易引发连锁反应,导致整个市场的下行趋势。当房价不断上涨的时候,买不起房的人都在期盼房价下跌以便能够抄个底,但一旦房价跌了,真正有胆量在彼时买房的人绝对是少数,因为同股市一样,恐慌情绪会传播,没人能说得准你抄的是个底,还是给自己挖了坑。”
   新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷进一步分析称,房价已到高位的三四线城市,如果供不应求,房价难降;如果供大于求,现金流紧张的房企促销降价不足为奇。其中,越是去年以来房价上涨过快、土地供应过多的城市,特别是一些都市圈周边的中小城市,越是透支了未来的市场,在调控政策的挤压下,流量下降更明显。
  多地二手房普遍降价
   新房行情惨淡,二手房也没有好到哪里。比如,在经过两个月“量跌价稳”的僵持阶段后,近期杭州二手房开始出现普遍降价的情况,就算是以往价格坚挺的次新房和学区房,也不能幸免。“就我所知,滨江区政府和滨康路这边,二手房价格普遍下降了10%。”浙江中原地产滨江区域张经理表示。据他介绍,目前东方郡89平方米房源成交价在420万元左右,而8月份则是470万元左右,降价幅度大致在50万元。截至10月28日,杭州市区共成交二手房2520套,比9月份的3040套减少了520套,更是远远低于8月的4829套和7月的6809套。一条向下的曲线,分外明显。
   中原地产研究中心统计数据显示,10月北京二手房成交8879套,继今年2月后再次成交低于万套,成交量环比下降42%。中原地产首席分析师张大伟认为,当下整体市场处于平稳状态中,不论是二手房还是新房均成交平稳,购房者开始全面观望。同时,限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套,这使得供大于求开始明显出现,部分限竞房去化不足2成。随着后续供应量的继续上升,去化难度加大且区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。
   消费者到底该如何面对低迷的楼市?是出手抄底还是继续观望?魏东认为,从政策层面来看,住宅价格的松动会从三四线城市开始向一二线城市蔓延,新房的价格由于政府一直在把控因此不会有太大变化,二手房的价格有滞后效应,但会有所回调。未来一年整体市场会进入下行周期,什么时候止跌回涨则要看整体经济的走势。对于刚需而言,什么时候买房都不晚,但如果可买可不买,建议目前还是可以再观望一下,原因在于:一是最近一些新房的房屋质量要认真考察,二是价格应该还有松动的空间。从物业角度来看,一线及准一线城市核心地段的住宅仍具投资价值,而三四线城市的房子就不要再碰了。

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